サラリーマン投資家
2017年夏にセミリタイアし、海外と日本のデュアルライフを目指します

シェアハウスビジネスの失敗例

 

右肩上がりの成長著しいシェアハウス業界ですが、明るい話ばかりではありません。成長している影で、事業に失敗する事業主もたくさんいます。

 

将来はいくつか自分でビジネスを運営したいと思っていますが、シェアハウスもその一つです。この事業である程度お金を稼ごうと思うと、資金を増やして事業を拡大してと、ストレスになってしまいそうですが、住宅兼職場用に少し大きめの不動産を所有し余ったスペースを貸し出しくらいであれば、無理なく運営できるのではないかと考えています。

 

利益重視ではなく自分の家賃を浮かせられるくらいの収入が入ればいいです。パートナーと一緒に経営して、管理はすべてパートナーに任せるのが理想です。

 

そういう小さな野望もありシェアハウスに実際に住んでいますが、なるべく経営する側の視点でみるようにしています。

 

成長著しいシャアハウス事業で、どういうケースで失敗しているのか調べてみました。

 

シェアハウスが流行り始めたのは2008年

 

じわりと認知度を増やしていったシェアハウスですが、本格的に火が付き始めたのは2008~10年くらいだと認識しています。

 

この頃はニュースにでるような規模がでかい物件ばかりではなく、個人単位で不動産を直接オーナーから借りて、シェアハウス用に簡単にリフォーム、その物件を居住者に貸し出す、というようなスタイルの事業主が増えました。

 

この場合不動産を所有するわけではないので、初期費用は低く抑えられます。個人でも十分に回せるくらいです。利益は入居者の家賃から経費とオーナーに賃料を支払い、残った分が利益になります。

 

利益=入居者の家賃-(オーナーに払う家賃+経費)

 

規模の小さいシェアハウスが利益を得るためには、シングルルームではなく、セミプライベートや共同部屋にします。シングルにしてしまうと従来の不動産と大きく差別化できないためそれほど旨味はありません。

 

2009年ごろはリーマンショックの影響で、収入が大幅に減り家賃を抑えたい人がたくさんいました。このときに自ら会社を退社したわたしもそのひとりです。

 

このタイミングでシェアハウス事業を始めた事業主たちは大体どこも盛況です。

 

当時企業の社宅に住む期間工で、住む場所と働く場所を同時になくす人はたくさんいました。日比谷公園に年越し派遣村ができ大量に人が押し寄せるに至りましたが、ここまで来るのは翌月のお金にも困った最下層の人たちです。ここまでのレベルに行かなくても、生活費が足りなくて困っている人は大量にいます。

 

そういう人たちは、カプセルホテルやネットカフェに駆け込みます。カプセルホテルやネットカフェを転々するような生活をしている人たちに、格安のセミプライベートやドミトリールームは需要があったことは、簡単に想像できます。

 

格安シェアハウスの相場は山手線沿線、半個室で家賃3万円台です。ネットカフェのナイトパックを利用しても1000~2000円が相場です。ここに毎日宿泊するとなると、月に3万円~6万円ものお金がかかります。個室でなくても、布団の上でゆっくり寝られるならその方が良いのは間違いありません。

 

働く場所が定まらない日雇い労働者にとって、交通の便が良いということも重要です。この当時無理媒体の告知だけでも、1日2~30人の問い合わせがあったといいます。

 

退去する人も多かったがそれ以上に問い合わせが殺到するのため、割とすぐに部屋は満室になります。ある事業者によると、設立1年目で物件が4つ、月商は150万円、粗利も50%ほどあったといいます。個室を複数人に貸し出すので、他の不動産に比べて利率がよくなります。

 

景気回復により次第に流れがかわる

 

しかし景気が回復してきたことで、徐々に問い合わせ数が目に見えて減っていきます。

 

もともと退去率は高いため新規入居者が減ると、そのまま空き率増加に直結します。シェアハウス事業は空き部屋率が4割を超えてくると赤字になります。

 

入居サイクルが短いハウスで問い合わせが減ってしまうと、打つ手がなくなってしまいます。広告費用を増やすか、それとも家賃下げるかしか残されていません。

 

彼らのような層をターゲットにしてしまうと、入居サイクルが短いのはどうしようもありません、シェアハウス事業の方針を一転してターゲット層を変えるという手もありますがコストがかかります。

 

入居サイクルが改善できるかがシェアハウス事業のキー

 

いかに入居サイクルを長くするかということが、現在のシェアハウス事業で重要な課題になっています。

 

共同部屋で値段を下げすぎてしまうと、資金面で何からのトラブルを抱えて一定期間だけでも住みたいという人たちばかりが自然と集まっています。

 

彼らは再就職先を見つけた、住み込みで働けるような仕事が見つかるなど、問題を解消できると低価格を売りにしたシェアハウスから去っていきます。

 

今生き残っているシェアハウス事業を見ると、付加価値を追求している事業主が多いことがわかります。外国人入居者を集めたり、入居者同士の交流を売りにしたり、長く住むことで入居者に特典を払っているのも目につきます。

 

今のところシェアハウスは入居者の層を拡大して成長しています。

 

2008年当初は、収入が少ない層、その次は20代の女性、その次は20代の男性、最近は比較的お金を持っている独身30代を狙うのが主流になっています。

 

彼らをターゲットにするために、シェアハウス内にスポーツジムや図書館、大浴場を内装するなど、さらに多様化が進んできました。このような物件は一人暮らしをするよりも割高に相場が設定され、充実したライフスタイルと独身者同士の出会いの場を強調しています。

 

シェアハウスを提供する側はターゲットを明確にしないと、生き残っていくのは難しそうです。

 

今現在わたしが入居しているところは、半個室型シェアハウスで利回りを高めて、外国人と男女比率をある程度一定に保つことで、他事業主との差別化を図っています。外国語を習得したいと考えている入居者をターゲットにしたサービスもいくつか用意しています。


他のハウスの人たちと交流すると、必ず話題に上がるのはハウス内でどれくらい英語を話すかです。

 

どういうタイプのシェアハウス運営したいか

 

現在のシェアハウスの主流は、お金が若者のための安価で一時的なタイプではなく、人との繋がりを重視した生活に移行しています。わたし個人でいえば、投資のために手元に残すお金を多くしたいという理由で、前者のタイプを好んでいますが。

 

もしも自分がシェアハウスを経営するとしたら、年収は少なくても金融リテラシーが高く、投資のために生活水準を落としたいという人向けにやりたいなと思っています。

 

収入が少なくても若いうちに蓄えておくと、将来何倍にもなって返ってきます。また、他人と共同生活をすることで、使うものをシャアした方が安く済ませることができます。もちろんこうした他人との共同生活に合わない人は、一定数以上はいますが。

 

人生とは何事もリスクヘッジなので何かを得るためには、何かを諦める必要があります。


高収入を得たいなら仕事以外で自由に使える時間はいくら犠牲にしなくてはならないし、プライベートな空間が欲しいのであれば、その代わりにお金を犠牲にしなくてはなりません。

 

わたしは収入が決して多い方でない、それでも将来はできる限りお金を残しておきたいと思っているので、プライベートな空間に住むことを諦めました。

 

日本の経済がこれから先も縮小を続けるのであれば、好きか嫌いかに問わずこういう生活を選択する人が増えてくるかもしれません。

 

20代で東京に一人で住もうと思うと、家賃が高いために生活コストが下げられず余計な苦労が増えます。お金が残らない生活に追われてしまうと、自分が勉強したい分野の勉強を腰を落ち着けてゆっくりと勉強できなくなります。

 

もっと待遇の良い会社に転職しなきゃとか、自分の仕事に直結しないのに英語の勉強しなきゃとか、資格を取らなきゃとか、小手先の悪い方向へと流れてしまいます。

 

現在のシェアハウスを見ると、外国人と住んで外国語が学べるといことを売りに展開している事業は多いですが、外国人を入居させようとすると、それなりにコストが掛かります。宣伝や口コミにもお金を使わないといけないし、そもそも日本に住む外国人の絶対数は少ないし、入居サイクルも日本人よりも遥かに短いです。

 

多言語のWebページを用意したり、現地の外国人を雇ったりと色々と手間がかかります。

 

実際に外国人が入居したとしても日本人が外国語を上達するわけでもありません。そう考えると費用対効果は決して高くはありません。

 

せっかく半個室タイプにして利回りを高くしているんだから、この分はもっと家賃を下げるか、もしくはカフェのようなリビングを充実させて、勉強できるスペースを作ってほしいなと思っています。

 

個人的には中途半端に家賃を安くすると、テレビを見てダラダラ過ごしたい人ばかりが集まります、そうするとただでさえ狭いリビングがテレビの雑音で溢れより窮屈になります。