セミリタイアしたサラリーマン投資家
2017年夏にセミリタイアし、海外と日本のデュアルライフを目指します

35年住宅ローンを組んでいると、年金支給70歳前に1200万円の負債で破産する

 

日本の経済成長期が終わって25年以上経ちますが、まだまだ持ち家神話が根強く残っています。

 

持ち家比率は1980年も6割でしたが、2013年も6割とそれほど変わっていません。

 

サラリーマンの年収は1997年に高値「467万円」から、2009年の安値「406万円」と大きく減少しています。この間、税の負担も増しています。社会保障の税負担は1980年には「5.4%」でしたが、2016年は「17.8%」です。年収が減って税の負担が増えても多くの人の価値観は変わりません。

 

収入が少ないサラリーマンが35年ローンで住宅を買うという発想が理解できません。

 

収入源がひとつしかないサラリーマンが、35歳で35年住宅ローンを組むと返済は70歳まで続くことになります。

 

年金支給が70歳に引き上げられたら、10年間無収入で住宅ローンだけ払うという状況になります。

 

60〜70歳まで収入がない状態で月10万円返済の住宅ローンを組んでも生活が破綻しないでいられますか?住宅費だけで「1200万円」が吹き飛びます。

 

オーストラリアは年金受給開始を2035年に70歳に引き上げる検討をしています。オーストラリアより財政が厳しい日本はもっとはやい可能性があります。

 

 

30代後半で半数近くが持ち家をもつ

 

2013年10月1日時点における住宅・土地統計調査の確定集計結果です。

 

年代別、持ち家、貸家の比率
1988年、61.1%、37.3%
1993年、59.6%、38.3%
1998年、60.0%、37.9%
2003年、60.9%、36.5%
2008年、60.9%、35.7%
2013年、61.6%、35.3%

 

2013年世代別持ち家比率
25歳未満、4.0%
20代後半、11.6%
30代前半、28.9%
30代後半、46.1%
40代前半、56.0%
40代後半、62.0%
50代前半、69.0%
50代後半、74.0%
全体、61.6%

 

20代後半で持ち家を持つ人は1割だけですが、30代前半で3割近く、30代後半になると半数近くが持ち家をもつことになります。

 

年収ラボによると、35歳の平均年収はちょうど400万円です。つまり平均だけでみると400万円の年収で家を持つ人が半数となります。

 

400万円の手取り年収はだいたい320万円です。320万円しかないのに35年もかけてローンを組むのは、普通の感覚ではないです。

 

SUMOの調査結果によると年収400万円代の住宅ローン借入額は「2750万円」、毎月の返済額は「8万1000円」です。

 

年収別8213人 家とお金調査 2013

 

年収400万円のサラリーマンが家賃だけで8万円も払ったら相当生活は苦しくなります。さらに固定資産税と光熱費がかかると10万円を超えてきます。

 

わたしは賃貸生活ですが、駐車場付きで家具をレンタルして払っていますが、それでも3万5000円です。住居費用に10万円払えば手元にお金が残らなくなります。

 

そんな生活を35年間続けたいとは思いません。

 

結局今の若い世帯が住宅を購入してもやりくりできるのは、結婚して配偶者も稼いでくれるからです。収入源がひとつになるとその期間は生活が苦しくなるので、出生率が減るのも納得できます。

 

3000万円借りて買うと、不動産と銀行に1700万円の利益

 

住宅を持つ事にメリットをなにも感じていません。

 

不動産で儲かるのは、不動産屋と銀行だけです。

 

ある不動産アナリストの話では、マンションの場合販売価格の30%が不動産の利益(粗利)になるようです。3000万円の新築マンションを買えば、900万円が不動産にとられます。

 

銀行は債務者から金利を取ることでお金を稼いでいます。3000万円を35年間、利子1.5%で借りると支払い総額は3800万円です。つまり銀行は800万円の利益です。

 

住宅を手にするために、合計で1700万円のコストです。加えてマンションは20年後には価値がほぼなくなります。築20年以上たつと、リフォームや建て替えが必要になります。管理費やリフォームのための積み立て金も払う必要があります。

 

不動産業者のセールストークはいつも決まってます。彼らにとって低所得者が35年にわたって苦しい生活をしようがどうでもいいと思っています。毎月の営業成績の方が重要です。

 

「賃貸マンションは、いくら家賃を払っても決して自分のものになりません。
 家賃より少しだけ多く払えば、30年後には家賃はかかりませんよ。
 老後も賃貸生活だと大変ですよ。
 今なら低金利でローンを利用することができますよ。」

 

持ち家がなくても老後の住まいを心配する必要は一切ありません。

 

持ち家信仰が強いおかげで、空き家率は年々上昇傾向にあります。人口が減少しているので住まいに困ることは、まずあり得ません。

 

現在の空き家率は13.5%、81万戸数です。空き家率が最も高い山梨県は22%もあります。

 

5件に1件は空き家の割合です。こんな状況でどうして老後の住まいの心配をする必要があるのでしょうか。

 

空き家率が増えて十分に住宅価格が下がった時に、一括で地方の中古物件を買えばいいです。1000万円もだせば豪邸が手に入るほど住宅価格は暴落すると思っています。

 

日本は中古住宅市場が発達していないため、リフォーム代が適正に見積もられないケースが多いですが、今後は改善していきます。

 

無収入で住宅ローンを払うリスク

 

30〜35歳で35年住宅ローンを組む人はあまりにも将来を楽観的に考えています。

 

サラリーマンの多くは収入源を一つしか持っていません。

 

35年ローンを組むということは、30歳の人は65歳まで、35歳の人は70歳までローンを支払い続けることになります。

 

年金給付は、60歳から65歳に引き上げられました。国の財政が圧迫して高齢者が猛スピードで増加しています。

 

この状況で30年後の年金給付は70歳になるかもしれないとは考えないのでしょうか?

 

60歳までサラリーマンを続けること自体バカバカしいと思うのに、70歳まで働き続けられると思っているのでしょうか。60歳で会社から勤続を断られた場合に、ローンの返済のお金はどこから用意するのでしょうか?

 

月に10万円を10年間払い続けると、それだけで1200万円になります。

 

無収入の状態でそこから光熱費、生活費を払うことができるでしょうか?

 

最近、明らかに中年以上の方がコンビニとかでアルバイトをしているのを見かけることが増えましたが、10年後は何倍にも増えているかもしれません。