セミリタイアしたサラリーマン投資家
2017年夏にセミリタイアし、海外と日本のデュアルライフを目指します

収入が少ない人ほど最大限のリスクをかけて住宅ローンを組む

不動産会社のSUUMOによると、年収が低い人ほど高いレバレッジをかけて住宅ローンを借りる傾向があるようです。

 

年収400万円台の場合、「7.6倍」のレバレッジを掛けています。ちなみに株式投資の場合、かけられるレバレッジは最大「3倍」までです。

 

 

マイナス金利によって歴史的な低金利

 

日本銀行がマイナス金利を導入したことにより、もともと安かった住宅ローンの金利がさらに安くなっています。

 

賃貸派と住宅派がいますが、住宅派にとっては安い金利で銀行からお金が借りられるのでチャンスです。低金利に合わせて不動産も住宅価格を吊り上げているので注意が必要ですが。

 

2016年5月にはフラット35の全期間固定金利が過去最低の0.96%を記録しました。こんな低金利で借りられるのはこの先2度とこないかもしれません。それほど歴史的な低水準です。

 

2016年3月の主要6行の借り換え申し込み件数は、2万3600件と前年同月比の3.6倍まで増加しています。銀行からしても、日銀口座にお金をおいても手数料が取られるだけなので、積極的に貸し出したいところです。

 

わたしは生活スタイルを固定したくないという理由で賃貸派ですが、これだけ金利が安いと賃貸派から住宅派に傾くひとも多いのではないでしょうか。

 

住宅ローンは借金をしてレバレッジを掛けている

 

金利が安いにこしたことはありませんが、それでも多額のお金を生涯にわたって返済していくため十分に注意が必要です。

 

たとえば、固定金利「1%」借入金額「3000万円」で35年で借りた場合、返済総額は「3500万円」、月の返済額は「8万4千円」になります。住宅購入時には多額手数料がかかるし、これに固定資産の支払いも加わります。

 

固定金利が1%といっても決して安い買い物とはいえないということです。
(そう考えるとバブル期の固定金利「7%」というのは相当異常ですが)

 

住宅ローンを融資してもらうということは、株でいえばレバレッジをかけて信用取引をしているのと一緒です。株はリスクが高いから危ないという人は多いですが、そういう人に限って住宅ローンを平気で借りていたりします。

 

株式投資の場合、掛けられるレバレッジは最大3倍という制限があります。レバレッジは儲けると大きく儲けることができますが、過度なレバレッジは一瞬でその人の人生を破滅に追い込んでしまうからです。

 

欧米銀行の行員研修では、
「個人に対して原則として年収の2倍以上を貸してはならない。その人のためにも、最大3倍にとどめるべきだ。」

 

と教えられるようです。

 

年収400万円台は住宅ローンに「7.6倍」もレバレッジをかけている

 

しかし住宅ローンに限っては、なぜか過度に高いレバレッジでも簡単に借りれたりします。

 

さらに興味深いことにSUUMOの調査によると、年収が低い人ほどレバレッジを高く設定しているという結果があります。

 

年収、借入額、年収の倍率、手取りの倍率
400万円台、2750万円、6.10倍、7.6倍
500万円台、3026万円、6.05倍、6.8倍
600万円台、3159万円、4.86倍、6.0倍
700万円台、3392万円、4.50倍、5.6倍

 

SUUMO
年収別8213人 家とお金調査 2013

年収が低い400万円台の人は、手取りの7.6倍のレバレッジを掛けていることになります。

 

サラリーマンの平均年収は「414万円」なので、これをみると多くの人は生活水準にあった買い物をしていないことになります。歴史的な低金利は確かにありがたいですが、それでもやはり注意が必要です。

 

低金利につられて、必要以上に高い買い物をしてしまっては本末転等です。

 

手取り300万円(年収375万円)の固定金利の借入目安は「1960万円」、月額返済額「62342円」らしいです。

 

中小企業のサラリーマンは住宅ローンを組まない方がいい

 

住宅を買うか買わないかは本人の自由なので、他人が口出すことではないですが。

 

中小企業で働き、”勤労所得の一本しか収入源がない”サラリーマンは、長期で住宅ローンを借りるのは辞めた方がいいのではないかと思います。

 

30歳を超えてくると身近な人でも住宅を持つようになるので、ついつい気になってしまいます。

 

投資について勉強するなどある程度お金に対する知識があればいいですが、手元にお金がなくて早く住宅を買いたがる人にかぎって無知が多かったりします。

 

中小企業は大企業と違って景気によって大きく給与が上下します。リーマンショックのような経済危機がくれば、賞与が一瞬でカットされます。

 

10年後にはそもそも会社潰れているかもしれないし、潰れていなかったとしてもリストラにあっているかもしれません。

 

そもそも35年という長い期間でローンを組みますが、この変化の激しい時代に、10年後をどれくらい予想できるのでしょうか?

 

10年後には、自動運転以外の車は走っていないかもしれないし、工場の仕事はすべてロボットがやってるかもしれません。移民を受け入れて半分が日本人以外の人種になっているかもしれないし、年金制度が崩壊しているかもしれません。

 

大企業よりはるかに不安定で、勤労所得しか収入源がない中小企業のサラリーマンは本当に危ないと思います。同僚でもいますがそういう人に限って、その会社でしか働けないような仕事の仕方をしています。

 

今の会社が潰れたとして別の会社で同じ給料で雇ってくれると思うのか?
家を建てた後に失業すると、通勤できる会社が限られるけど?
10年後も今の仕事ができると思う理由は?
会社をクビになって収入がゼロになっても大丈夫?
リーマン級の経済危機がおきても大丈夫?

 

など聞きたいことはたくさんあります。