セミリタイアしたサラリーマン投資家
2017年夏にセミリタイアし、海外と日本のデュアルライフを目指します

株式投資と不動産投資はどちらが有利な投資対象か

 

最近は不動産投資にも興味を持ち、サラリーマンをしながら現実的にどれくらい実現可能かを調べています。株式投資と不動産投資の違いをまとめてみました。

 

[1] 収益
[2] 初期費用の負担
[3] ランニングコスト
[4] 売買時の流動性

 

[1] 収益
株式投資は一般的にキャピタルゲインを目的に行われるが、不動産投資はインカムゲインを目的に投資します。株式でも配当による収入はインカムゲインになります。

 

不動産投資の方は、築年数が増えていけば不動産の価値が薄れていきますが、空室率さえ低く抑えることができていれば、景気が悪い時でも「安定的に収入」を得られることが大きなメリットになります。「利回りは10%前後」いけば優良物件となるようです。

 

株式の場合は長期だと7%前後、景気動向によって大きく左右されるため「とても不安定な収入」になります。

 

[2] 初期費用の負担
不動産投資の初期費用は圧倒的に高いことが挙げられます。株の場合は10万円以内でも開始できますが、数百万以上必要になります。また、手持ちの資金が少ないと金融機関から融資してもらう必要があります。(金利を払う必要がある)

 

サラリーマンが株式投資よりも不動産投資をしている人が少ない理由は、この初期費用の違いにあります。

 

[3] ランニングコスト
不動産投資は固定資産税や修繕費など所有しているだけで、一定以上のコストが掛かります。また不動産業者や住居人とのやりとりも必要になるし、トラブルが起きた際など対応に多くの労力や時間を消費します。株式投資の場合は所有することに対する費用は掛かからないし、手間もかかりません。

 

[4] 売買時の流動性
不動産投資の場合は流動性は低く売りたい時に売却できないが、株式の場合は基本的に売りたい時にいつでも売れるし、売買手数料は少ないです。(大暴落時は流動性が高いといえない例外もありますが)

 

以上により不動産投資の場合、ある程度資産がある人にとっては「安定的なキャッシュフロー」が得られる分大きなメリットがある反面、一度失敗してしまうと後戻りも効かず、「大きなロス」が発生してしまうというデメリットがあります。

 

どちらが魅力的な対象投資家は、ぞの人の価値観によるところが大きいですが。
私の見解は、初めのうちは初期費用とランニングコストが少ない株式投資で、大きくリスクを取って運用します。そしてある程度資産を増やす事に成功したら、 徐々に不動産投資にシフトしていくのが理想だと思っています。

 

株式投資は一度購入してしまえば後は何もすることがないので(最小限の労力)、金融リテラシーを高めながら、じっくりと不動産投資について学ぶのもありです。

 

株価暴落時には株を大量に購入して、好景気の局面で儲けた資金を使って不動産を購入するのが、合理的で一番理想ではないでしょうか(あくまで理想ですが)。景気が悪い時には、株価は大きく下落しますが、不動産はそれほど大きく価値が上下しないからです。大暴落時にも、ある程度安定してキャッシュを確保できます。

 

ただ、基本的にはこのように考えていますが、地方に住んでいると安い物件がたくさんあります。ユニットバス(トイレ付)の物件 で、駅から「徒歩15分以内で200万円」、ユニットバスではない物件でも、300万円前後の物件もあります。

 

ここまで安いと、とりあえず失敗覚悟でキャッシュで購入して、「実践的な知識」を得るのも悪い選択ではないのかとも思ってしまいます。都内に比べて競争相手(他の不動産投資家)も少なく、3割安で不動産ビジネスを開始できるのはとても魅力です。